平成13年度、問題回答集31〜40

【No.31】
宅地建物取引業法(以下この間において法という。)に規定する取引主任者に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 都道府県知事は、宅地建物取引主任者資格試験を不正の手段で受験したため合格決定が取り消された老について、同試験の受験を以後5年間禁止する措置をすることができる。

2 宅地建物取引主任者資格試験に合格した者でも、3年間以上の実務経験を有しなければ、法第18条第1項の登録を受けることができない。

3 甲県内に所在する事務所の専任の取引主任者は、甲県知事による法第18条第1項の登録を受けている者でなければならない。

4 宅地建物取引主任者証を滅失した取引主任者は、宅地建物取引主任者証の再交付を受けるまで、法第35条の規定による重要事項の説明をすることができない。



正解 4

1 × 取引主任者資格試験を不正の手段で受験したため合格決定を取り消された者に対しては、都道府県知事は、3年以内の期間を定めて受験を禁止することができるのであって、5年間の禁止はできない(宅建業法17条3項)。

2 × 取引主任者資格試験に合格した者で、登録のために要求される実務経験は、3年以上ではなく2年以上である(宅建業法18条1項、則13条の15)。

3 × どの都道府県知事に取引主任者登録をした者であっても、日本全国どこの宅建業者の専任の取引主任者にもなることができる。

4 ○ 宅建業法35条に定める重要事項説明を行う際は、必ず取引主任者証を提示しなければならず、これに例外はない(宅建業法35条4項)。したがって取引主任者証を滅失した場合には、再交付を受けるまで重要事項説明をすることができない。


【No.32】
宅地建物取引業法(以下この間において法という。)に規定する取引主任者に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 取引主仔老は、法第35条の規定による重要事項の説明をするときに、その相手方から要求がなければ、宅地建物取引主任者証の提示はしなくてもよい。

2 宅地建物取引業者は、10戸以上の一団の建物を分譲するために案内所を設置し、当該案内所において契約締結を行うときは、1名以上の成年者である専件の取引主任者を置かなければならない。

3 取引主任者は、取引主任者としてすべき事務の禁Iヒの処分を受けたときは、2週間以内に、宅地建物取引主任者証をその処分を行った都道府県知事に提出しなければならない。

4 取引主任者は、法第18条第1項の登録を受けた後に他の都道府県知事にその登録を移転したときには、移転前の都道府県知事から交付を受けた宅地建物取引主任者証を用いて引き続き業務を行うことができる。



正解 2

1 × 取引主任者は、重要事項説明を行う際には、相手方からの要求がなくても、自ら蝦引主任者証を提示しなければならない(宅建業法35条4項)。

2 ○ 宅建業者が、10区画以上の一団の宅地の分譲又は10戸以卜の一同の建物の分譲を行うために案内所を設置する場合には、その実内所で分譲を行う以上、契約の締結等の取引行為が予定されている。この場合には、必ず1人以上の成年である専任の取引主任者を 置かなければならない(宅建業法15条1項)。

3 × 本肢のような場合には、2週間以内などと悠長なことはいっていられない。取引主任者としてすべき事務が禁止された以上、速やかに取引主任者証を提出しなければならないのである(宅建業法22条の2第7項)。

4 × 取引主任者が登録の移転を受けたときには、従前の取引主任者証は効力を失う(宅建業法22条の2第4項)のであるから、従前の取引主任者証を使って業務を行うことばできない。


【No.33】
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 営業保証金の供託は、必ず、主たる事務所のもよりの供託所に金銭を供託する方法によらなければならない。

2 新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。

3 宅地建物取引業老は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、通知書の送付を受けた目から2週間以内にその不足額を供託しなければ、業務停止の処分を受けることがあるが、免許取消しの処分を受けることばない。

4 宅地建物取引業者との取引により生じた債権であっても、内装業者の内装工事代金債権については、当該内装業者は、営業継続中の宅地建物取引業者が供託している営業保証金について、その弁済を受ける権利を有しない。



正解 4

1 × 営業保証金の供託は、金銭のみならず一定の有価証券で行うことができる(宅建業法25条)。

2 × 宅建業を営もうとする者は、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けた後、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、その旨を免許権者に届け出て営業を開始するのである(宅建業法25条1項)。

3 × 適法な期日までに営業保証金の不足額を供託しなかったときは、業務停止処分の対象となるとともに、情状が特に重い場合には、免許取消処分の対象となる(宅建業法65条2項、66条1項9号)。

4 ○ 営業保証金の還付は、宅建業者との宅建業に関する取引によって発生した債権についてのみ行われる(宅建業法27条1項)。内装業者が、宅建業者との間で内装工卓の契約を締結したことによって発生した債権は、宅建業に関する債権とはいえない。


【No.34】
宅地建物取引業者が、その業務に関して行う次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

 ア 都市計画法による市街化調整区域内の土地について、「近々、市街化区域と市街化調整区域との区分(線引き)を定めることが都道府県の義務でなくなる。」と記載し、当該土地について、すぐにでも市街化区域に変更されるがごとく表示して広告すること

 イ 定期建物賃貸借を媒介する場合に、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明において、期間の定めがない旨の説明を行うこと

 ウ 建築に関する工事の完了前において、建築基準法第6条第1項の確認を受ける必要のある建物について、その確認の申請後、確認を受ける前に、当該確認を受けることができるのは確実である旨表示して、当該建物の分譲の広告をすること

 エ 競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について、裁判所による競売の公告がなされた後、入札前に、自ら売手として宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結すること

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ


正解 4

ア 違反する
  このような広告をすることは、現在又は将来の利用の制限に関して著しく事実に反する表示となり、誇大広告の禁止に違反することになる(宅建業法32条)。

イ 違反する
  定期建物賃貸借の契約を締結する場合の重要事項説明では、定期建物賃貸借であって、更新がなく、期間の満了によって契約は終了することを説明しなければならない。期間の定めがないという説明は正しくないものであり、また、重要事項説明の規定にも違反する(宅建業法35条)。

ウ 違反する
  いかに建築確認を受けることが確実であっても、実際に建築確認を受けるまでの間は未完成物件について広告をしてはならない。広告開始時斯の制限に違反する(宅建業法33条)。

工 違反する
  自己の所有に属しない宅地について、自ら売主となって宅建業者でない者との間で売買契約を締結することは禁止されている(宅建業法33条の2)。競売公告はあっても人札すら終わっていない段階では、明らかに自己の所有に属しない物件であるということができる。

以上からア、イ、ウ、エのすべてが違反することになり、正解は4となる。

【No.35】
宅地建物取引業者Aは、宅地の売買を媒介し、契約が成立した場合、宅地建物取引業法第37条の規定により、その契約の各当事者に書面を交付しなければならないが、次の事項のうち、当該書面に記載しなくてもよいものはどれか。

1 1代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

2 当該宅地上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記載された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)

3 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

4 当該宅地に係る村税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容



正解 2

1記載必要
  代金以外の金銭の授受に関する定めは、37条書面の任意的記載事項である。したがって定めがある以上、必ず記載しなければならない(宅建業法37条1項6号)。

2 記載不要
  登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人等に関する事項は、37条書面ではなく、35条書面(重要事項説明書)の記載事項である(宅建業法37条、35条)。

3 記載必要
  損害賠償額の予定又は違約金に関する止めは、37条書面の任意的記載事項である。したがって定めがある以Lは必ず記載しなければならない(宅建業法37条1項8号)。

4 記載必要
  当該宅地にかかる租税その他の公課の負担は、任意的記載事項である。したがって定めがあるときには、その内容を必ず記載しなければならない(宅建業法37条1項12号)。


【No.36】
宅地建物取引業暑が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明を行った。この場合、次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

1 マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。

2 敷金の額については説明したが、その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった。

3 建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その実を含む○)がなかったので、そのことについては説明しなかった。

4 マンションの管理の委託を受けている法人については、その商号又は名称は説明したが、その主たる事務所の所在地については説明しなかった。



正解 3

1違反する
 重要事項説明においては、抵当権などの物件に登記された権利について、その種類及び内容、登記名義人を説明しなければならない(宅建業法35条1項1号)。

2 違反する
 敷金、保証金等契約終了時に桔辞される金銭の、精算に関する事項は重要事項説明の説明事項である(則16条の4の3第10号)。

3 違反しない
  区分所有建物における専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがない場合には、説明の必要はない(則16条の2第3号)。

4 違反する
  区分所有建物の管理が委託されている場合には、受託者の氏名と住所は説明事項である。受託者が法人である場合には、その商号・名称と主たる事務所の所在地について説明しなければならない(則16条の4の3第11号)


【No.37】
宅地建物取引業者Aは、Bから住宅用地の購入について依頼を受け媒介契約を締結していたところ、古い空き家が建った土地(甲地)を見つけ、甲地の所有者とBとの売買契約を締結させ、又はさせようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1 Aは、Bが住宅の建設を急いでおり更地の取得を希望していることを知っていた場合でも、空き家について孝吉肋ミされていないときは、Bに対して空き家が存する事実を告げる必要はない。

2 甲地が都市計画法による第二種低層仲居専用地域に指定されている場合で、その制限について宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明をするとき、Aは、Bに対して、低層の住宅が建築できることを告げれば足りる。

3 AがBに対して、甲地の現況を説明しようとする場合、Aが甲地の地中の埋設管の有無について上地利用状況の経歴、関係者への照会等の調査を実施したが判明せず、埋設管の無いことを断定するためには掘削その他の特別の調墳が必要であるときは、Aは、その旨を告げれば足りる。

4 Bが甲地を取得し、自ら古い空き家を除去するつもりである場合で、媒介契約に特別の定めがないとき、Aは、Bが甲地を取得した後も、その空家の除去が完成するまでは、媒介報酬の支払を請求することばできない。



正解 3

1 × 売員の目的物である土地に空家が存在することは宅建業省が告知すべき重要な事項に該当する(宅建業法47条1号)。たとえ空家の背記がされていない場合であっても同じである。

2 × 都計法、建基法その他の法令に基づく制限については、宅建業法施行令で定める事項の概要の説明が必要である。単に低層の住宅が建築できることを告げただけでは足りない(宅建業法35条1項2号、令3条)。

3 ○ 本肢のように、土地利用状況の経歴、関係者への照会等の調査を実施した上で、なお、事実が判明せず、断定のための特別な調査が必要である場合には、その旨を告知すれば足りる。

4 × 依頼者であるBが、目的物である土地を取得した以上、それで媒介契約の目的は達成しており、宅建業者Aは、報酬を請求することができる(宅建業法46条1項)。


【No.38】
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され、媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 AB間で媒介契約が締結されたときは、Aは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、Bに交付しなければならない。

2 AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に指定流通機構に登録しなければならない。

3 Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。

4 AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の満アに際して、Bからの更新の利Hがなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめBの承諾を得ておかなければならない。



正解 4

1 ○ 宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく媒介契約書而を作成し、依頼者に交付しなければならない(宅建業法34条の2第1項)。

2 ○ 専任媒介契約を締結したときは、宅建業者は、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の「1から休業日を除き7日以内に指定流通機構に登録しなければならない(宅建業法34条の2第5項、則15条の8)。なお、専属専任媒介契約の場合には5日以内である。

3 ○ 宅建業者が、依頼された物件を売買すべき価額について意見を述べるときには、価格査定マニュアル又は取引事例比較法によるなど、必ずその根拠を明示しなければならない(宅建業法34条の2第2項)。これは宅建業者の悪意的な価格決起を排除するためである。

4 × 専任媒介契約及び専属専任媒介契約の場合には、契約期間満了後契約を更新するには、その時点で必ず依頼者からの申出がなければならない。本肢のような自動更新の定めをすることは認められず、これは依頼者があらかじめ承諾していても例外は一切認めら れないのである。


【No.39】
宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買の媒介に際して相手方に交付する必要のある書面に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この間において、「重要事項説明書」又は「契約書面」とは、それぞれ同法第35条又は同法第37条の規定に基づく書面をいう。

1 契約の解除については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。

2 代金の額及びその支払の時期については、重要事項説明書に記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。

3 宅地及び建物の引渡しの時期については、特に定めをしなかったため、重要事 項説明割こはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。

4 移転登記の申請の時期については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。



正解1

1 ○ 契約の解除に関する事項は、重要事項説明書については記載事項であり必ず記載が必要であるが、契約書面については任意的記載事項であるから定めがあるときだけ記載すればよく、特に定めがないのであれば記載する必要はない(宅建業法35条1項8号、37条1項7弓)。

2 × 代金の額及び支払いの時期については、重要事項説明書の記載事項とはされていない。重要事項説明の時点ではまだ決定していないことが多いからである。しかし、契約書面ではこれがなければ契約喜の体をなさないために絶対的記載事項とされており、記載 しなければならないのである(宅建業法37条1項3号)。

3 × 宅地建物の引渡しの時期は、重要事項説明の時点ではまだ決定されていない場合が多いので、重要事項説明書の記載事項とはされていない。しかし、契約書血では絶対的記載事項であり、特に定めがない場合であっても、定めがない旨を必ず記載しなければならない(宅建業法37条1項4号)。

4 × 移転費記の申請時期についても、重要事項説明書では記載事項とはされていない。しかし、契約書面ではこれも絶対的記載事項であるから、特に定めがなければ定めがない旨を記載しなければならない(宅建業法37条l項5号)。


【No.40】
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会(以下この間において「保証協会」という。)に加入した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 Aについて弁済業務保証金が還付された場合で、Aが、その還付された分に充当されるべき金額を、保証協会の通知を受けた日から2週間以内に保証協会に納付しないときは、保証協会の社員としての地位を失う。

2 Aは、保証協会に加入したときは、その加入の口から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を、保証協会に納付しなければならない。

3 弁済業務保証金について弁済を受けることのできる権利を有する老には、Aがチラシの制作を依頼し、代金が未払である広告代理店も含まれる。

4 弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する老には、Aが保証協会の社員となる前にAと宅地建物の取引をした者は含まれない。


正解1

1 ○ 保証協会の社員である宅建業者について還付がなされた場合には、その宅建業者は、保証協会から還付があった旨の通知を受け取った日から2週間以内に、還付充当金を納付しなければ社員としての地位を失うことになる(宅建業法64条の10第2項、3項)。

2 × 宅建業者が保証協会に加入する場合には、加入しようとする目までに弁済業務保証金分担金を納付しなければならない(宅建業法64条の9第1項号)。2週間以内ではない。

3 × 弁済業務保証金について弁済をうけることができる者は、営業保証金の還付を受けることができる者と同じで、宅建業者との取引で宅建業に関して生じた債権を有する者である(宅建業法64条の8第1項)。チラシ制作の代金債権は、宅建業に関して生じた債権にはあたらない。

4 × 弁済業務保証金によって弁済を受けることができる者には、宅建業者が保証協会の社員となる前に取引をして、その取引により生じた債権を有する者も含まれる(宅建業法64条の8第1項)。