平成13年度、問題回答集41〜50

【No.41】
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業看でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4、000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、この間において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。

1 Bが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Aは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。

2 Aが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で、Aが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が不可能となったときには、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。

3 AB間の契約においては、「Aがマンションの引渡しができない場命には、当該手付金の全額を返還するので、Bの履行着手前にAが契約を解除してもBは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。

4 Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をBから受け取る場今は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。



正解 3

1 ○ 宅建業者自ら売主であり、かつ、買主が宅建業者でない場合で、未完成物件の売買のときは、代金額の5%又は1,000方円を超える手付金等を受領する場合には、保全措置を講じた後でなければ受領することができない。本肢の場合には、宅建業者Aは、契約締 結前に申込証拠金10万円を受領している。これは、後目代金に充当される金銭であるから、保全措置の必要な手付金等に含まれる。また、代金額が4,000万円であるから、5%の200万円を超える額を受け取る前に保全措置が必要となる。したがって、宅建業者Aは、手付金の300万円を受領する前に、すでに受領した申込証拠金10万円と併せて、310万円について保全措置を講じなければ、手付金を受領することはできない(宅建業法41条1項)。

2 ○ 本肢のような場合が、手付金等の保全措置が効力を発揮するべきときである。銀行は、宅建業者Aの債務の履行が不能となった場合のために連帯保証しているのであるから、このような場合には、Bは交付した手付金の全額について銀行に返還を請求できる(宅建業法41条1項1号)。

3 × 宅建業者自ら売手であり、かつ、買手が宅建業者でない場合には、買手から交付された手付金は解約手付とみなされる。したがって宅建業者Aの側から解約手付によって契約を解除する場合には、手付の額の倍額を返還しなければならない。これに反する特約で、 買主に不利なものは無効となる。本肢の場合には買手に不利な特約に該当し、することができない(宅建業法39条2項)。

4 ○ 保全措置が要求される金銭には、手付金のほかに、契約締結後引渡しまでに支払われる中間金なども含まれ、手付金等に合算されるのである。したがって、宅建業者Aはこの中間金についても保全措置を講じる必要がある(宅建業法41条1項)。



【No.42】
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

1 AがBから受け取る手付金の額が売買代金の2割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。

2 買主Bも宅地建物取引業老であるので、AがBに対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。

3 売買予定の建物が、建築工事完了前の建物である場合には、Aは、建築基準法第6条第1項の確認の申請をすれば、Bと売買契約を締結することができる。

4 AB間で、建物の譲渡価格について値引きをするかわりに、暇症担保責任の期間については、引渡しの日から6月間とする特約を結ぶ場合、この特約は有効である。



正解 4

1 × 手付金等の保全措置は、宅建業者自ら売主となる場合で、かつ、相手方(買主)が宅建業者でない場合にのみ適用される。本間では宅建業者同士の取引であるから、この規定の適用はない(宅建業法41条、41条の2、78条2項)。

2 × 宅建業者同士の取引に適用がないのは、宅建業者自ら売主となる場合の規制と呼ばれる規定だけである。手付貸与等による契約締結誘引の禁止は、宅建業者自ら売主となる場合の規定ではないから、相手方が宅建業者であっても適用される(宅建業法47条3号、 78条2項)。

3 × 未完成物件の売買契約の締結は、建物の場合には、建築確認がなされた後でなければすることができない。建築確認の申請をしただけではまだ、確認がなされたわけではないので、契約はできない(宅建業法36条)。なお、この規定も宅建業者白ら売主となる場 合の規定ではないので、宅建業者同士の取引にも適用がある(同78条2項)。

4 ○ 暇痕担保責任について民法の定めよりも買主に不利な特約をしてはならない旨の規定は、宅建業者自ら売主となる場合の規定である(宅建業法40条1項、2項)。しキがって、宅建業者同士の取引には適用がなく、本肢の場合には哨症担保責任についてどのよう な特約を定めても有効である(同78条2項)。


【No.43】
宅地建物取引業者Aが、自ら所有する土地を20区画の一団の宅地に造成し、これを分譲しようとしている。この場合、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1 Aが、現地案内所を設置して、そこで法第35条の規定による重要事項の説明をさせようとするときには、その業務を行うのは、専任の取引主任者でなければならない。
2 Aは、分譲の代理を、他の宅地建物取引業者Bに依頼した。Bは単独でその分譲のために現地案内所を設置したが、Aは、この案内所の場所について、法第50条第2項の規定による届出をしなければならない。
3 Aは、現地案内所を設置して、そこで分譲を行おうとしているが、当該案内所には、法第50条第1項による国土交通省令で定める標識(宅地建物取引業者票)を掲げなければならない。
4 Aが、法第15条第1項の規定により専任の取引主任者を置いて現地案内所を設置している場合に、当該案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。


正解 3

1 × 重要事項説明は取引主任者であれば誰でも行うことができ、専任でなければならないというものではない。なお、重要事項説明に限らず、取引主任者としてすべき事務は、取引主任者であれば誰でも行うことができ、専任でなければできない事務は存在しない。

2 × 本肢の案内所はあくまで宅建業者Bの案内所である。したがって、事務所等の届出をしなければならないのは宅建業者BでありAではない(宅建業法50条2項)。

3 ○ 標識は、宅建業者が業務を行う場所ではすべて必要と考えておけばよい(宅建業法50条1項)。

4 × 本肢の現地案内所が、土地に定着する建物の中に存在するものであれば、専任の取引主任者を置いている以上、クーリングオフはできない。なお、本肢には、「申込みの日から8日以内であれば」とあるが、クーリングオフが可能なのは、クーリングオフできる旨 を告知された日を含めて、その日から8日以内である。


【No.44】
宅地建物取引業者でないAは、宅地建物取引業者Bに対し、Bが売主である宅地建物について、Aの自宅付近の喫茶店で、その買受けの申込みをした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。


1 Bは、申込みの撤回ができる旨及び撤回の方法の告知は書面で行う必要があるが、口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、申込みの撤回が可能な期間の起算日は、口頭での告知のあった日である。
2 Aは、申込みの撤回を書面により行う必要があり、その効力は、Aが申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に生ずる。
3 買受けの申込みに際して申込証拠金がAから支払われている場合で、Aが申込みの撤回を行ったとき、Bは、遅滞なくその全額をAに返還しなければならないが、申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これをAに請求できる。
4 申込みの撤回を行う前にAが売買代金の一部を支払い、かつ、引渡し日を決定した場合は、Aは申込みの撤回はできない。



正解 2

1 × クーリングオフができる旨の告知は書面でしなければならず、書面で告知した日から起算して8日以内であればクーリングオフが可能となる。本肢のように口頭で告げられて、後に書面が交付された場合でも、あくまで書面が交付された日が基準となる(宅建業法37条の2第1項)。

2 ○ クーリングオフの通知は書面で行わなければならず、その効果は書面を発した時に生じる(宅建業法37条の2第1項、2項)。

3 × クーリングオフは無条件での申込みの撤回、契約の解除である。したがって、クーリングオフによって損害が発生したときも、その損害賠償の請求などをすることばできないのである(宅建業法37条の2第1項後段)。

4 × クーリングオフができなくなるのは、契約当事者の履行関係がすべて終了したときである。つまり、売主が引渡しを完了し、かつ、買主が代金の全額を支払ったときである(宅建業法37条の2第1項2弓)。本肢のように、履行の一部しかなされていない状態で あれば、クーリングオフは可能である。


【No.45】
次の行為のうち、宅地建物取引業者がしてはならないこととして、宅地建物取引業法の規定により禁止されているものは、いくつあるか。

 ア 正当な理由なしに、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすこと

 イ 自己の所有に属しない宅地又は建物について、宅地建物取引業法で定める一定の場合を除いて、自ら売主となる売買の予約を締結すること

 り 宅地又は建物の貸借の媒介にあたって、その媒介に係る取引の当事者の双方と媒介契約を締結すること

 工 宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関して、国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受けること

1 一つ

2 二つ


 3 三つ

 4 四つ



正解 3

ア 禁止されている
 宅建業法45条による禁止である。

イ 禁止されている
 宅建業者自ら売主となる場合には、自己の所有に属しない物件の売買契約の締結は禁止されるが、売買予約契約も同じに扱われる(宅建業法33条の2)。

ウ 禁止されていない木肢のような建物の賃借の媒介については、通常双方と媒介契約を締結する形が多い。なお、代理については、宅建業法では禁止されていないが、民法で双方代理の原則禁止が定められている(民法108条)。

エ 禁止されている
 宅建業法46条1項、2項によって禁止されている。 したがって禁止されているものは、 ア、イ、エの3つであり、正解は3。


【No.46】
住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 住宅金融公庫は、自ら居住するため住宅を必要とする者のほか、親族の居住のために住宅を必要とする者に対して、融資を行うことができる。

2 住宅金融公庫の融資を受けて住宅を建設した賃貸業者は、当該住宅を一定の他の賃貸業者に賃貸することができる。

3 住宅金融公庫は、貸付金に係る貸付けの申込みの審査業務(貸付けの決定を除く。)について銀行に委託することができる。

4 住宅金融公庫から融資を受けて建設した賃貸住宅の賃貸を行う者は、賃借人の資格は一定の基準に従わなければならないが、選定方法は任意に定めることができる。



正解 4

1 ○ 住宅金融公庫は、自ら居住するため住宅を必要とする者のほか、親族の居住のための住宅を必要とする者に対しても、融資を行うことができる(公庫法17条1項2号)。

2 ○ 住宅金融公庫の融資を受けた賃貸業暑が、一定の他の業者に賃貸することもできる(公庫法17条1項3号(ロ))。

3 ○ 住宅金融公庫は、銀行に対して貸付けの決定は委託することができないが、貸付けの決定を除く審査業務については銀行に委託することができる(公庫法23条1項1号(イ))。

4 × 住宅金融公庫から融資を受けて建設した賃貸住宅の賃貸を行う者は、賃借人の資格、賃借人の選定方法その他賃貸の条件に閲し、主務省令で定める基準に従わなければならない(法35条1項)。


【No.47】
宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。


1 Aは、建物の売買の媒介を依頼されたところ、当該建物は工事完成後10カ月が経過しているものの未使用であったので、当該物件を新築物件として販売広告してもよい。

2 Aは、駅から160mの距離にある宅地を、代理により売却するに当たり、「駅より徒歩2分、立地条什は万全です。」と販売広告してもよい。

3 Aは、自社所有の10区画の宅地の販売に当たり、インターネットを利用する方法で1カ月を販売期間とする旨の広告をしたところ、販売開始1週間で8区画を売却したが、販売期間中の表示の一員性を考慮し表示の更新は行わなくてもよい。

4 Aは、工事中の建物をインターネットを利用する方法で販売広告するに当たり、他の建物の写真であっても当該建物と外観が類似するものであれば、他の建物の写真である旨明示することなく使用してもよい。



正解1

1 ○ 新築という文言が使用できるのは、当該物件が建築後1年未満であって、かつ、未使用の場合である。本肢の場合には建築後10カ月で未使用であるから、新築という文言を広告で使用しても何も問題は、ない(景表法4条、公正規約18条1項(1))。

2 × 不動産の形質その他の内容又は役務の内容について、「完全」「完璧」「絶対」などのまったく欠けるところがないことを意味する用語を断定的に使用してはならない(公正規約18条2項(1))。

3 × 事業者は、不動産の取引について継続して広告その他の表示をする場合において、当該広告その他表示の内容に変更があったときは、速やかに修止し、またはその表示を取りやめなければならない(公正規約24条1項)。インターネットでの広告は本肢に該当し、修正するか取りやめる必要がある。

4 × 未完成建物に関しては、当該建物と規模、形質及び外観が同一である他の建物の外観写真を用いることができる。しかし、この場合には、その写真に接する位置に他の建物の写真であることを明示しなければならない(公正規約施行規則11条(22)ア)。


【No.48】
不動産の需給に関する次の記述のうち、平成8年から平成12年までの動向を述べたものとして.正しいものはどれか。


1 地価公示(国土交通省)によると、全国平均の地価の毎年の下落率は、商業地のほうが住宅地よりも大きい。

2 住宅着工統計(国土交通省)によると、全国の新設住宅の着工戸数は、持家系住宅(持家及び分譲住宅)より貸家系住宅(貸家及び給与住宅)のほうが多い。

3 住宅・土地統計調査(総務省)によると、全国の住宅戸数は、総世帯数よりも少ない。

4 地価公示(国十交通省)及び国民経済計算(内閣府)によると、全国平均の地価が下落した年には、実質国内総生産(GDP)も常に下落している。



正解1

1 ○ 地価公示によれば、平成8年〜12年の全国平均の地価の毎年の下落率は、商業地の方が住宅地よりも大きくなっている。

2 × 平成8年〜12年の新設住宅着工戸数は、持家系住宅の方が貸家系住宅よりも多いのである。

3 × 平成10年の住宅・土地統計調査によれば、全国の住宅数は約5,000万一であり、これに対して総世帯数は、4,400万戸となっている。

4 × 全国平均の地価が下落した年と、実質国内総生産が下落した年が必ず一致しているというわけではない。


【No.49】
土地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 地すべりは、特定の地質や地質構造を有する地域に集中して分布する傾向が強く、地すべり地形と呼ばれる特有の地形を形成することが多い。

2 土石流は、急勾配の渓流に多量の不安定な砂礫の堆積がある所や、流域内で豪雨に伴う斜面崩壊の危険性の大きい場合に起こりやすい。

3 まさ、しらす、山砂、段丘砂礫などの主として砂質土からなるのり面は、地表水による浸食には比較的強いため、簡易な排水施設の設置により安定を図ることが可能である。

4 丘陵地を切土と盛土により造成した地盤の場合は、その境目では地盤の強度が異なるため、不同沈下が起こりやすい。



正解 3

1 ○ 地すべりは、特定の地質や地質構造を有する地域に集中して分布する傾向がある。たとえば粘土質の地質の上に乗っている地層は地すべりを起こしやすく、大規模なものになることが多い。また、地すべりによって、上部が急斜面、中部が緩やかな斜面、下部に急斜面という具合に独特の地すべり地形と呼ばれる地形を形成していることが多いのである。

2 ○ 急勾配の渓流に多量の不安定な砂礫の堆積がある所や、斜面崩壊の危険性の高い場合に起こりやすい。

3 × 砂質土からなるのり面は、地表近くによる浸食に弱く、水圧による崩落の危険性が高くなる。したがって擁壁の水抜き穴など十分な排水施設の設置が必要である。

4 ○ 切土の場合には比較的沈下は起こりにくいが、盛土の場合には沈下が起こる可能惟が高い。したがって切土と感土の境目では地盤の強度が巽なり、不同沈下が起こりやすくなるのである。


【No.50】
建築材料に関する次の記述のうち・誤っているものはどれか。


1 常温常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると、温度上昇に伴う体積の膨張の程度(熱膨張率)は、ほぼ等しい。

2 コンクリートの引張強度は、一般に圧縮強度の1/10程度である。

3 木材に一定の力をかけたときの圧縮に対する強度は・繊維方向に比べて繊維に直角方向のほうが大きい。

4 木材の辺材は、心材より腐朽しやすい。



正解 3

1 ○ 常温常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較した場合、温度上昇に伴う体積の膨張の程度にほとんど差はない。

2 ○ コンクリートは引張に弱く、その強度は、圧縮強度と比較すると10分の1程度である。

3 × 木材に一定の力をかけたときの強度は、繊維に直角方向よりも繊維方向の方が大きい。

4 ○ 辺材とは木の樹皮に近い部分であり、心材とは木の中心部分(髄に近い部分)をいう。木材は辺材よりも心材の方が腐朽しにくく、虫害も起こりにくい。