平成14年度、問題回答集31〜40

【No.31】取引主任者と宅地建物取引主任者証(以下この間において「取引主任者証」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

1 Aは、専任の取引主任者として従事していた宅地建物取引業者B社を退職し、宅地建物取引業者C社に専任の取引主任者として従事することとなり、B社は宅地建物取引業者名簿登載事項の変更の届出をAの退職から半年後に、C社はAの就任から10日後に当該届出を行った。

2 Dは、宅地建物取引業者が業務に関し展示会を実施する場所であって、宅地又は建物の売買の契約を締結する国土交通省令で定める場所(業務に従事する者11名)における唯一の専任の取引主任者である。

3 Eは、自らが有する取引主任者証の有効期間が満了して半年になるが、宅地建物取引主任者資格登録をしている都道府県知事が指定する講習を受講したので、当該取引主任者証の更新の申請をせず、取引主任者としてすべき事務を行っている。

4 Fは、取引主任者として宅地の売買に係る法第37条の書面の交付を買主に対して行い、その際、買主から取引主任者証の提示を求められたが、法第35条の重要事項の説明を行う際に提示していたので、これを拒んだ。



正解 2

1 違反する
専任の取引主任者の氏名は、宅建業者名簿の登載事項であり、この事項に変更が生じた場合には、宅建業者は、変更のときから30日以内に変更の届出をしなければならない(宅建業法9条)。C社については10日後に届出をしており問題はないが、B社は半年後に届出をしており宅建業法に違反することになる。

2 違反しない
宅建業者は、宅建業の事務所については従業者の5人に1人以上の割合で専任の取引主任者を置かなければならず、また、事務所以外であっても、取引行為を行う案内所等については1人以上の専任の取引主任者を置かなければならない。本肢の展示会を実施する場所は、この案内所等に該当するものであり、1人の専任の取引主任者を置いていればよい(宅建業法15条1項、則6条の3)。

3 違反する
Eは、取引主任者証の有効期間満了後も更新の申請をすることなく、取引主任者としてすべき事務を行っている。取引主任者とは、登録を受け、取引主任者証の交付を受けた者をいう(宅建業法2条3号)。講習を受講したか否かとは関係なく、有効期間満了後は取引主任者証は失効し、Eは取引主任者ではなくなっているのであるから、取引主任者としてすべき事務を行うことはできない(同3条3号、12条1項)。

4 違反する
取引主任者は、重要事項説明の際には、相手方からの請求がなくとも取引主任者証を提示しなければならない(宅建業法35条4項)。また、その他の場合には、取引相手からの請求があった場合には取引主任者証を提示しなければならない(同22条の4)。たとえ重要事項説明の際に提示していても、相手方から提示の請求があったときには重ねて提示しなければならないのである。


【No.32】宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aが宅地又は建物の売買に関する広告をする場合、自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合においては、取引態様の別を記載する必要はない。

2 Aが県知事からその業務の全部の停止を命ぜられた期間中であっても、当該停止処分が行われる前に印刷した広告の配布活動のみは認められている。

3 Aは、土地付建物の売買に係る広告に際し、建築基準法第6条第1項の建築確認の申請中であれば、「建築確認中話中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告をすることができる。

4 Aは、その業務に関する広告について著しく事実に相違する表示を行った場合、取引の成立に至らなくても、懲役又は罰金に処せられることがある。



正解 4

1 × 宅建業者に義務づけられた取引態様の明示の内容は、自己が契約の当事者となって売買もしくは交換を成立させるのか、代理人として売買、交換もしくは貸借を成立させるのか、それとも媒介して売買、交換もしくは貸借を成立させるのかの別である。したがって、自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合にはその旨を明示する必要がある(宅建業法34条1項)。

2 × 業務停止期間中は、広告活動を行うことは認められない。たとえその広告が当該業務停止処分の前に印刷したものであっても同様である。

3 × 未完成建物については、現実に建築確認があった後でなければ広告をすることは一切できない(宅建業法33条)。

4 〇 誇大広告の禁止は、その広告により誤認した者が存在するか否かとは無関係に、誇大な広告をする行為自体を禁止したものである。したがって取引の成立に至ったか否かとは関係なく、懲役又は罰金に処せられることがある。(宅建業法32条、81条)。


【No.33】Aは、宅地の亮冥契約の解除に伴い、売主である宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)に対して手付金の返還請求権を有し、媒介業者C(甲県知事免許)に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。しかし、B、Cいずれも請求に応じない。Bは営業保証金を供託所に供託しており、Cは宅地建物取引業保証協会に加入していた。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

1 Aは、その権利を実行するため、Bに関しては営業保証金の還付を、Cに関しては弁済業務保証金の還付を、同時に供託所に申し立てることができる。

2 Aは、営業保証金についてBに関する権利を実行する場合は、債権額、債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面の提出が必要である。

3 Aは、弁済業務保証金についてCに関する権利を実行する場合は、宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。

4 Aの権利実行により、還付がなされた場合は、Bは国土交通大臣から通知を受けてから、Cは甲県知事から通知を受けてから、それぞれ2週間以内に不足額を供託しなければならない。



正解 4

1 〇 営業保証金制度も弁済業務制度も、ともに宅建業者との闇で行った宅地建物取引につき損害を受けた者の損害を補償するための制度である。複数の宅建業者が取引に関与した場合でも、そのそれぞれから被った損害がこの両制度によって補償されることになる。 したがってAは、Bに対して有する手付金の返還請求権に基づき営業保証金の還付を、Cに対して有する媒介報酬の返還請求権に基づき保証協会が供託した弁済業務保証金の還付を、供託所に請求することができる。なお、弁済業務保証金の還付を受ける際には、保証協会の認証を要する(宅建業法64条の8第1項、2項)。

2 〇 営業保証金について還付請求権を行使しようとする者は、債権額、債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面を提出しなければならない(保証金則1条)。

3 〇 肢1でも述べたように、保証協会が供託した弁済業務保証金から還付を受けようとする者は、保証協会の認証を受けなければならない(宅建業法64条の8第2項)。

4 × 還付がなされた場合、Bは、免許権者である国土交通大臣から通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託しなければならず、Cは、保証協会からの通知を受けた日から2週間以内に不足額を保証協会に納付しなければならない(宅建業法28条1項、64条の10第1項、2項、保証金則1条〜4条)。


【No.34】宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売異又は交換の媒介の契約(以下この間において「媒介契約」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 法第34条の2に規定する依頼者(以下この間において「依頼者」という。)とは、宅地建物取引業者でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。

2 Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Aは法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。

3 専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、3月より長い期間を定めたときは、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。

4 Aが依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。



正解 3

1 × 宅建業法の規定のうち、宅建業者相百聞の取引に適用がないのは、いわゆる「宅建業者自ら売主となる場合


の規制」に関する規定だけである。媒介契約に関する規定はこれに含まれず、宅建業者間取引にも適用がある(宅建業法34条の2、78条2項)。

2 × 専任媒介契約に限らず、一般媒介契約であっても契約内容を記載した書面の交付は義務づけられている(宅建業法34条の2第1項)。

3 〇 専任媒介契約の期間は、あまりに長期化すると依頼者に不測の損害を与える可能性があるので3カ月を超えることができず、これより長期の期間を定めた場合には3カ月に法定される。ただし、この期間は、依頼者からの申出があった場合に限り、3カ月を超えない範囲での更新が認められる(宅建業法34条の2第3項、4項)。

4 × 専任媒介契約の場合には、2週間に1回以上の割合で、依頼者に対して業務の処理状況を報告しなければならない。これに反する特約は無効となる(宅建業法34条の2第8項、9項)。この特約につき依頼者の合意があった場合でも無効であることに変わりはない。


【No−35】宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)又は取引主任者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 甲県知事の登録を受けている取引主任者が、乙県に住所を移転し、丙県知事免許を受けている宅地建物取引業者に勤務先を変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。

2 取引主任者が取締役をしている宅地建物取引業者が、不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとして、その免許を取り消されるに至った場合、当該取引主任者はその登録を消除される。

3 取引主任者が勤務している宅地建物取引業者が、宅地建物取引業に閲し不正な行為をして業務停止処分を受けた場合、当該取引主任者は速やかに、宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。

4 取引主任者が破産者となり、自ら登録の消除を申請した場合、復権を得てから5年を経過しなければ、新たに登録をすることはできない。



正解 2

1 × 取引主任者の登録の移転手続きは、現に登録を受けている都道府県知事を経由して、新たな勤務先の事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対して行うものである(宅建業法19条の2)。したがって本肢の場合には、甲県知事を経由して、乙県知事ではなく丙県知事に対して行うのである。

2 ○ 不正の手段による免許取得などの一定の理由によって宅建業免許を取り消された宅建業者の役員が取引主任者である場合には、取引主任者登録の欠格事由にも該当することになり、その登録は消除される(宅建業法18条1項4号、66条1項8号、68条の2第1項1号)。

3 × 取引主任者自身が事務の禁止処分を受けた場合には、その取引主任者は、速やかに取引主任者証を提出しなければならない(宅建業法22条の2第7項)が、取引主任者が勤務する宅建業者が業務停止処分を受けた場合にはこのような定めはない。

4 × 破産者となった場合には、復権を得れば直ちに菅録を受けることができる(宅建業法18条1項3号)。破産者になるということは経済的な破綻を意味するだけで、別に悪いことをしたわけではないのだから5年の待機は要求されていないのである。


【No・36】宅地建物取引業法(以下この間においてr法」という。)に規定する「事務所」に関する次の記述のうち、法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが、宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。

2 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、免許を受ける前に営業保証金を主たる「事務所」のもよりの供託所に供託しなければならない。

3 宅地建物取引業者は、その「事務所」だけでなく国土交通省令で定める場所ごとに一定の専任の取引主任者を置かなければならないが、これに抵触することとなった場合は、2週間以内に必要な措置を執らなければならない。

4 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について、当該宅地建物取引業者の「事務所」において契約の申込み及び締結をした買主は、法第37条の2の規定による売買契約の解除をすることばできない。



正解 2

1 ○ 支店は、その場所で宅建業を行っている場合だけが宅建業の事務所である(令1条の2)。これに対して本店の場合には、そこで宅建業を行っていなくても、支店が宅建業を行っていれば宅建業の事務所となることに注意。

2 × 宅建業の開業の手続きは、まず免許を受けて、その後に営業保証金を供託し、供託した旨を免許権者に届け出ることである。営業保証金は免許を受けた後に供託すればよい(宅建業法25条1項)。

3 ○ 専任の取引主任者の補充措置は、2週間以内に行わなければならない(宅建業法15条1項、3項)。

4 ○ 宅建業法37条の2の規定による売買契約の解除とは、いわゆるクーリングオフのことである。事務所等において買受けの申込みや売買契約の締結を行った場合には、クーリングオフの適用はない(宅建業法37条の2)。


【No.37】宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35集の重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

1 Aは、建物(建築工事完了前)の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明はしなかった。

2 Aは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるAは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが、これについては説明しなかった。

3 Aは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。

4 Aは、建物の売員の契約を行うに際し、当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。



正解 3

1 違反する
建築工事完了前の建物について重要事項説明を行う場合には、その完成時における形状、構造等の図面を交付するだけではなく、説明をしなければならない(宅建業法35条1項5号)。

2 違反する
マンション分譲の場合の重要事項説明においては、計画修繕積立金等を特定の者に対して減免する規約案がある場合には、その内容の説明が要求されている(宅建業法35条1項6号、則16条の2第5号)。

3 違反しない
マンション分譲の場合の重要事項説明においては、修繕の実施状況が記録されているときはその内容を説明しなければならないが、記録されていないときは、記録がない旨を説明すれば足りる(則16条の2第9号)。

4 違反する
建物の売買契約における重要事項説明では、その建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律による住宅性能評価を受けた住宅であるときは、必ずその旨を説明しなければならない(宅建業法35条1項14号、則16条の4の3第5号)。



【No.38】次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。

1 法第35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した取引主任者Aが記名押印をしたが、法第37条に規定する書面には、Aが不在であったため、取引主任者でない従事者Bが、Aの記名押印を行った。

2 法第37条に規定する書面は、宅地又は建物の取引に係る契約書とは本来別個のものであるので、必ず取引の契約書とは別に当該書面を作成し、交付しなければならない。

3 法第35条の重要事項の説明のうち、宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定められている事項は、宅地又は建物の貸借に係る事項であり、売買に係るものは含まれていない。

4 法第35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した取引主任者Cが記名押印をしたが、法第37条に規定する書面には、Cが急病で入院したため、専任の取引主任者Dが自ら記名押印した。



正解 4

1 × 取引主任者でなければ行うことができない事務(取引主任者としてすべき事務)は、重要事項説明、重要事項説明書(35条書面)への記名押印、契約書面(37条書面)への記名押印の3つの事務である。したがって、37条書面に取引主任者以外の従事者が記名押印することはできない。

2 × 宅建業法37条に規定する書面は契約書そのものではないが、いわゆる契約書で代用することができる。

3 × 重要事項説明のうち、宅建業者の相手方の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項には、貸借にかかる事項に限らず、売買にかかる事項も含まれている(則16条の4の3)。

4 〇 重要事項説明書への記名押印と、契約書面への記名押印とは同一の取引主任者が行う必要はない。



【No・39】宅地建物取引業者Aに対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aが、宅地建物取引業の業務に関して、建築基準法の規定に違反して罰金に処せられた場合、これをもって業務停止処分を受けることはない。

2 Aは、自ら貸主となり、借主との間でオフィスビルの一室の賃貸借契約を締結した業務において、賃貸借契約書は当該借主に対して交付したが、重要事項の説明を行わなかった場合、これをもって指示処分を受けることはない。

3 都道府県知事は、Aに対し、業務停止処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならないが、指示処分をするときは、聴聞を行う必要はない。

4 Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関するものではないが、脱税し、所得税法に違反したとして罰金刑に処せられた場合、Aは指示処分を受けることがある。



正解 2

1 × 宅建業の業務に関して建基法などの他の法令に違反して罰金刑に処せられた場合でも、重ねて行政処分としての業務停止処分を受けることがある(宅建業法65条2項1号の2)。

2 〇 宅建業とは、自ら宅地建物の売買・交換を行うことと、他人が宅地建物の売買・交換・貸借を行うにつき代理・媒介をすることである。自ら貸主となり、賃貸借契約を締結する行為はそもそも宅建業に該当せず、重要事項説明を行う必要はない。

3 × 宅建業者に対して、指示・業務停止・免許取消処分を行う場合には、必ず公開による聴聞を行わなければならない(宅建業法69条1項)。

4 × 肢1で述べたように、宅建業の業務に関して他の法令に違反した場合には指示処分を受けることがあるが、宅建業に関して行った行為でなければ宅建業法上の指示処分を受けることはない(宅建業法65条1項3号)。


【No・40】宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業看でない買主Bと建物(完成物件)を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

1 Aは、Bの承諾を得ている場合は、契約自由の原則に則り、購入代金の額の2/10を超える額の手付を受領できる。

2 Bが手付を支払った後、代金の一部を支払った場合は、Aは、手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。

3 AがBから受領した手付が代金の額の志を超え、かつ、1,000万円を超える場合、Aは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。

4 Aは、Bの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の2/10を超える場合は、Bに不利になるので全額無効である。



正解 2

1 × 宅建業者自ら売主となり、一般消費者が買主である場合には、代金額の10分の2を超える額の手付金を受け取ることは禁止されている。これは強行規定であり、買主の承諾の有無は関係ない(宅建業法39条1項、3項)。

2 〇 買主であるBが代金の一部を支払ったことは、契約により発生した債務の履行に着手したことになる。解約手付による解除は、相手方が契約の履行に着手するまでしか認められないのであるから、Bが履行に着手した以上、Aからの解約手付による解除は認められない(宅建業法39条2項)。

3 × 完成物件の売買の場合、原則としては、本肢の記述にあるように代金額の10分の1を超え、かつ、1,000万円を超える手付を受領するには保全措置が要求される。しかし、これには例外があり、AからBへの所有権移転登記がすでになされた場合には、保全措置は不要となる(宅建業法41条の2第1項但書)。目的物につき登記を得れば、Bの保護は十分だからである。

4 × 宅建業者自ら売主となり、一般消費者が買主である場合には、損害賠償額の予定は、代金額の10分の2を超える部分について無効となる。全額について無効となるのではなく、10分の2を超える部分だけが無効となり、10分の2以下の部分については有効であ る(宅建業法38条1項、2項)。