平成14年度、問題回答集41〜50

【No.41】宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、買主B、C、D及びEは、いずれも宅地建物取引業看でないものとする。

1 買主Bとの売買契約において、物件が競売で取得した中古住宅であるため、現状有姿とし畷疲担保責任の期間を「引渡しから半年まで」と定めた契約書の条項は有効である。

2 買主Cとの未完成物件の売買契約において、手付金等を受領する場合、保証委託契約による保全措置の対象は・代金の額の志を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分である。

3 買主Dとの未完成物件の売買において、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、Aが当該措置を講じない場合は、Dは、手付金等を支払わないことができる。

4 買主Eとの割賦販売契約において、「Eが割賦金の支払を40日以上遅延した場合は、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」と定めた契約書の条項は有効である。



 正解 3

1 × 宅建業者自ら売主となり、一般消費者が買主である場合には、瑕疵担保責任について、民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結しても無効となる(宅建業法40条1項、2項)。瑕疵担保責任を追及できる期間につき「引渡しから半年」とする特約は、民法570条、566条3項が定める「瑕疵を発見した時から1年」よりも買主に不利な特約であり無効となる。

2 × 宅建業者自ら売主となり、一般消費者が買主である場合には、未完成物件の売買で宅建業者が受領する手付金等の額が代金額の100分の5を超え、かつ、1,000万円を超える場合には、その全額について手付金等の保全措置を講じなければならない(宅建業法41条1項)。

3 ○ 肢2で述べたように、Aは手付金等の保全措置を講じなければならず、保全措置が講じられない場合には、買主は手付金等の支払いを拒絶することができる(宅建業法41条4項)。

4 × 宅建業者自ら売主となり、一般消費者が買主である場合の割賦販売契約においては、割賦金の支払いが遅延した場合には、宅建業者は、30日以上の相当の期間を定めた上で支払いを催告し、期間内に支払いがない場合に限り、契約の解除又は支払時期未到来の割賦金の支払いを請求することができる(宅建業法42条1項、2項)0催告なしに解除等が可能である旨の特約は、買主に不利な特約として無効となる。



【No.42】宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、売主である宅地建物取引業者B(甲県知事免許)から、120戸の分譲マンションの販売代理を一括して受け、当該マンションの所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて、売買契約の申込みを受ける場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、当該マンション及びモデルルームは甲県内に所在するものとする。

1 Aは、モデルルームに自己の標識を掲示する必要があるが、Bは、その必要はない。

2 Aは、マンションの所在する場所に自己の標識を掲示する必要があるが、Bは、その必要はない。

3 Aは、モデルルームの場所について、甲県知事に届け出る必要があるが、Bは、その必要はない。

4 Aは、モデルルームに成年者である専任の取引主任者を置く必要があるが、Bは、その必要はない。



 正解 2

1 ○ 本肢のモデルルームは、販売代理を行う宅建業者Aの案内所であり、Aが標識を掲示すればそれで足りる。売主である宅建業者Bが標識を掲示しなければならないのは、販売対象物件であるマンションの所在場所である(宅建業法50条1項、則19条1項4号)。

2 × 肢1の解説で述べたように、売主Bは、マンションの所在場所に標識を掲示しなければならない(宅建業法50条1項、則19条1項2号)。

3 ○ 販売代理を行う宅建業者Aは、契約の申込みを受けるモデルルームの場所につき、甲県知事に届け出る必要があるが、売主Bは、届出の必要はない(宅建業法50条2項、15条1項、則6条の2第3号)。

4 ○ 販売代理を行う宅建業者Aは、契約の申込みを受けるモデルルームに成年である専任の取引主任者を置かなければならないが、売主Bは、置く必要はない(宅建業法15条1項、則6条の2第3号)。



【No.43】宅地建物取引業保証協会(以下r保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 保証協会の社員は、宅地建物取引業者に限られる。

2 保証協会は、民法第34条に規定する財団法人でなければならない。

3 一の保証協会の社員が、同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない。

4 保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない。



正解1

1 ○ 保証協会の社員となれる者は、宅建業者に限られている(宅建業法64条の2第1項2号)。

2 × 保証協会は、民法34条に規定する社団法人でなければならない(宅建業法64条の2第1項1号)。財団法人ではない。

3 × 一の保証協会の社員となった者は、他の保証協会の社員となることはできない(宅建業法64条の4第1項)。

4 × 保証協会が、社員となろうとする者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から1週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない(宅建業法64条の7第1項)。2週間以内ではない。



【No・44】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 営業保証金の供託は、金銭のみならず、一定の有価証券をもって行うこともできるが、営業保証金の不足額の供託は、金銭により行わなければならない。

2 宅地建物取引業者が廃業届を提出し、免許の効力を失った場合であっても、その者は、廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

3 宅地建物取引業者(国土交通大臣免許)が、宅地建物取引業法第50条第2項の規定に基づき業務を行う場所の届出を行う場合、その所在地を管轄する都道府県知事を経由しなくても直接国土交通大臣に対して行うことができる。

4 宅地建物取引業者(甲県知事免許)が、乙県内で宅地建物取引業を営んでいる場合、乙県知事は、取引の業務について必要な報告を求めることができるが、当該宅地建物取引業者の事務所に立ち入り.帳簿の検査をすることばできない。



正解1

1 ○ 保証協会の社員となれる者は、宅建業者に限られている(宅建業法64条の2第1項2号)。

2 × 保証協会は、民法34条に規定する社団法人でなければならない(宅建業法64条の2第1項1号)。財団法人ではない。

3 × 一の保証協会の社員となった者は、他の保証協会の社員となることはできない(宅建業法64条の4第1項)。

4 × 保証協会が、社員となろうとする者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から1週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない(宅建業法64条の7第1項)。2週間以内ではない。



【No.45】宅地建物取引業者Aが自ら売主として締結した建物の売果実約について、異主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者でない買主Bは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。

2 宅地建物取引業者でない買主Cは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Cは売買契約の解除はできない。

3 宅地建物取引業者である買主Dは、建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日、Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Dは売買契約の解除はできる。

4 宅地建物取引業者でない買主Eから売買契約の解除があった場合で、この契約の解除が法的要件を満たし、かつ、Aが手付金を受領しているとき、Aは契約に要した費用を手付金から控除して返還することができる。



正解1

1 ○ 一般消費者である買主が、自ら申し出た自宅又は勤務先は、事務所等に該当し、この場所で契約の申込みをした場合にはクーリングオフの適用はない(宅建業法37条の2カッコ書、則16条の5第2号)。なお、申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合には、申込みの場所がどこかで判断すればよい。


2 × 説明を宅建業者の事務所で聞いた場合でも、そこで買受けの申込みをしたわけではない。電話による買受け申込みは、事務所等以外の場所における申込みとなり、本肢の場合には、クーリングオフの適用がある(宅建業法37条の2、則16条の5)。
3 × クーリングオフ制度は、宅建業者自ら売主であって、買主が宅建業者でない場合にのみ適用される。つまり、宅建業者闇取引には適用がないのである(宅建業法37条の2、78条2項)。
4 × クーリングオフ制度による申込みの撤回及び契約の解除は、無条件の撤回及び解除である。したがって、宅建業者は、受領した手付金等から契約の費用を控除したりすることばできず、全額を返還しなければならない(宅建業法37条の2第3項)。



【No.46】住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 住宅金融公庫の貸付けを受けて建設した賃貸住宅の家賃設定については、上限額の制限がない。

2 住宅の改良のための貸付金の償還期間は、当該貸付けを受ける者の所得によって異なる。

3 住宅金融公庫は、元利金の支払方法の変更を行う老から、手数料を徴収することができない。

4 住宅金融公庫は、賃付けを受けた者が6月以上割賦金の償還をしなかったとき、貸付金の弁済期日が到来する前に、貸付金についていつでも償還を請求することができる。



正解 4

1 × 住宅金融公庫の貸付けを受けて建設した賃貸住宅においては、その賃貸人の資格や選定方法について制限があるに止まらず、家賃の上限額についても制限がある(公庫法35条)。
2 × 貸付対象となる住宅の耐久性や貸付けを受ける者の年齢によって償還期間が異なることはあるが、貸付けを受ける者の所得によって償還期間が異なることはない。貸付けを受ける者の所得によって異なることがあるのは、貸付利率である。
3 × 住宅金融公庫は、元利金の支払方法の変更を行う者から、変更に際して必要な事務に要する費用の額を超えない範囲であれば、手数料を徴収することができる(公庫法22条の2第2項)。

4 ○ 住宅金融公庫から貸付けを受けた者が、6カ月以上割賦金の償還をしなかったときは、その者は期限の利益を失う。つまり、この場合には住宅金融公庫は、弁済期未到来の貸付金の償還を請求できるのである(公庫法21条の4第3項1号)。



【No.47】宅地建物取引業暑が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 販売代理を受けた宅地及び建物の広告を行う場合、自らが調査した周辺地域における当該物件と同程度の物件の平均的な価格を「市価」として当該物件の販売価格に併記してもよい。

2 現在の最寄駅よりも近くに新駅の設置が予定されている分譲住宅の販売広告を行うに当たり、当該鉄道事業者が新駅設置及びその予定時期を公表している場合、広告の中に新駅設置の予定時期を明示して、新駅を表示してもよい。

3 新聞折り込み広告で分譲マンションの販売広告を行う場合、すべての住宅について1戸当たりの表示が困難なときは、価格については最低価格及び最高価格のみを表示し、管理費については契約時に説明を行えば、不当表示となるおそ
 れはない。

4 高圧線下にある宅地を販売するための広告を行ったところ、当該宅地が高圧線下に所在する旨の表示がされていなかったが、意図的に表示しなかったものではないことが判明した場合には、不当表示となるおそれはない。



正解 2

1 × 本肢の記述中の「市価」とは、市場価格のことである。周辺地域における対象物件と同程度の物件の平均的な価格が市場価格とは限らず、また、本肢のような表示は、不当な二重価格の表示に該当するおそれもある(公正規約20条、23条1項(44))。

2 ○ 当該交通機関の運行主体が公表している場合であれば、新駅について新設予定時期を明示して表示することも許される(公正規約施行規則11条(5))。

3 × 分譲住宅又は分譲共同住宅の販売広告において、すべての住宅の価格を表示することが困難である場合には、最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する住宅又は住戸の戸数を表示すること(公正規約施行規則11条(39))。また、管理費については1戸あたりの月額を表示しなければならない(同条(41))。

4 × 高圧線下にある宅地の販売広告には、その旨の表示が必要である。そして故意によるものでなくとも、現実に表示が要求される事項について表示しなかったときは不当表示となる(公正規約施行規則9条(8))。



【No・48】宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 平成14年地価公示(平成14年3月公表)によれば、平成13年1年間の全国の地価の状況を概観すると、住宅地・商業地とも下落幅が拡大した。

2 建築着工統計(国土交通省)によれば、平成13年の新設住宅着工戸数は、前年比4.6パーセント減で、そのうち、持象貸家、分譲住宅とも前年に比べ減少した。

3 平成13年版土地白書(平成13年6月公表)によれば、平成11年の宅地供給量は全国で8,400haとなっており、前年に比べ増加した。

4 平成13年度国土交通白書(平成14年3月公表)によれば、平成13年3月末現在における宅地建物取引業者数は約15万業者となっており、前年度に比べ増加した。



正解1

1 ○ 平成14年地価公示によれば、平成13年1年間の全国の地価の概況は、住宅地・商業地ともに下落幅が拡大している。

2 × 建築着工統計によれば、平成13年の新設住宅着工戸数は前年比4.6%の減である点は本肢は正しい。しかし、前年に比較して持家と分譲住宅は減少したが、貸家は増加している。

3 × 平成13年版土地白書によれば、平成11年の宅地供給量の数値は8,400ヘクタールであり本肢の記述は正しいが、前年度に比較すると増加ではなく減少している。

4 × 平成13年版国土交通白書によれば、平成13年3月末現在における宅建業者数は、約14万業者であり、増加ではなく横ばいとなっている。



【No.49】土地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 旧河道でそれを埋める堆積物の上部が厚い粘土質からなるときは、軟弱地盤である可能性が高い。

2 宅地予定地周辺の擁壁や側溝、道路等にひび割れが見られる場合、地すべりが活動している可能性が高い。

3 河川近傍の低平地で盛土を施した古い家屋が周辺に多いのは,洪水常習地帯である可能性が高い。

4 丘陵地帯で地下水位が深く、固結した砂質土で形成された地盤の場合、地震時は液状化する可能性が高い。



正解 4

1 ○ 旧河道に限らず、厚い粘土質の地盤であれば、軟弱地盤である可能性が高い。

2 ○ 擁壁や側溝、道路等にひび割れが発生する原因は、地すべりによるものであることが多い。

3 ○ 河川の近傍で、盛土をした占い家屋が周辺に多いのは、洪水常習地帯であることから、地盤を高くして洪水の被害を防止しようとするものであることが考えられる。

4 × 地震の際の液状化現象は、地下水位が浅い場合に発生しやすい。



【No.50】建築物の構造に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 木造の建築物に、鉄筋の筋かいを使用してはならない。

2 鉄筋コンクリート造に使用される鉄筋は、コンクリートの表面にできる限り近づけて設けるのがよい。

3 免震建築物の免震層には、積層ゴムやオイルダンパー(油の粘性を利用して振動や衝撃を和らげる装置)が使用される。

4 鉄骨造では、必ず溶接によって接合しなければならない。 




正解 3

1 × 木造の建物だからといって鉄筋の筋かいを使用してはならないという規定はない。実際に木造建築物に鉄筋の筋かいを使用する場合がみられる。

2 × 鉄筋コンクリート造に使用される鉄筋とコンクリートの表面とは、構造部分の部位に応じてある程度の距離がなければならない。これを「かぶり厚さ」と呼び、建基法施行令79条は、最小のかぶり厚さを規定している。

3 ○ 免震建築物の免震層には、積層ゴムやオイルダンパーを使用して地震の振動や衝撃を和らげている。

4 × 鋼材の接合方法には溶接のような冶金的接合方法以外にも、ボルトを用いるなどさまざまなものがあり、必ず溶接によらなければならないわけではない。